SCPI : Ces nouvelles règles qui changent tout

L’ordonnance du 4 juillet introduit des mesures qui pourraient aider à stabiliser le marché des SCPI dans un contexte de crise. Les investisseurs doivent être conscients de ces changements pour optimiser leurs investissements.

Le 4 juillet dernier, une ordonnance relative au régime des fonds d'investissement alternatifs a été publiée au Journal officiel. Ce texte normatif, pris par le Gouvernement, inclut des mesures concernant les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des supports d'investissement populaires auprès des Français. Ces SCPI permettent d'investir dans des véhicules détenant des actifs immobiliers (bureaux, entrepôts logistiques, résidences étudiantes, hôpitaux, etc.) pour les louer.
 

Après une collecte exceptionnelle de plus de 16 milliards d'euros en 2022, selon l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), le marché des fonds immobiliers, dont font partie les SCPI, a été plongé mi-2023 dans une crise de confiance dont il peine encore à sortir. Cette morosité est notamment due à la remontée rapide des taux d'intérêt, un paramètre clé de l'immobilier. Cette hausse a sclérosé le marché et contraint de nombreux gérants de SCPI à déprécier le prix de leurs parts pour mieux refléter la valeur du patrimoine immobilier détenu.
 

Contexte de l'ordonnance
C'est dans ce contexte singulier que l'ordonnance a été publiée. Bien que le texte ne fasse aucun lien avec les tensions récentes sur le marché des SCPI, certaines mesures pourraient être interprétées comme une réponse aux derniers mois de turbulence. Voici trois mesures qui concernent directement les investisseurs.
 

Audit biannuel des SCPI
Avant l'ordonnance du 4 juillet, les gérants réévaluaient une fois par an les indicateurs de valeur des immeubles détenus par la SCPI, sauf demande du régulateur. L'ordonnance instaure désormais une évaluation biannuelle. Légalement, le conseil de surveillance pouvait déjà modifier ces valeurs en cours d'exercice sur rapport motivé de la société de gestion, mais cela restait rare.
 

L'article L214-109 du Code monétaire et financier dispose désormais que « les valeurs sont arrêtées et publiées par la société de gestion à la clôture de chaque exercice ainsi que, le cas échéant, à la situation comptable intermédiaire à chaque premier semestre de l'exercice ».
Cette mesure de transparence reçoit un accueil mitigé des professionnels du secteur. Dans un contexte où le marché de la SCPI est mouvant, cela peut avoir du sens. Mais dans une période plus tranquille, l'utilité d'une publication biannuelle des valeurs des SCPI est moins évidente. D'autant plus qu'il ne faut pas oublier que ces audits représentent un coût pour les épargnants.
 

L'expertise d'une SCPI est facturée entre 300 et 800 euros par ligne, soit entre 30.000 et 80.000 euros pour un fonds comptant 100 biens. Cela peut monter à 2.000 euros par ligne quand il est fait appel à des évaluateurs indépendants. Un prix qui peut certes impressionner mais qui en réalité reste a priori trop faible pour avoir un réel effet sur le rendement servi.
 

Suppression du prix minimal de la part
L'ordonnance supprime également le montant nominal minimum d'une part de SCPI, précédemment fixé réglementairement à 150 euros. Ce minimum a désormais disparu du Code monétaire et financier. C'est une bombe, mais une bombe positive. Les gérants vont pouvoir diviser les prix de parts, les fixer à 1 euro s'ils le souhaitent, ce qui permettra de proposer plus facilement de l'investissement programmé périodique et le réinvestissement des dividendes.
 

Techniquement, il est déjà possible de s'exposer à l'immobilier papier pour quelques dizaines d'euros par mois. Mais cela passe soit par la décimalisation des parts de SCPI, accessible aux seuls gérants qui tiennent eux-mêmes leur registre des parts, soit par l'immobilier fractionné ou le crowdfunding immobilier, donc hors du cadre réglementaire de la SCPI. Il y a certains acteurs qui, sous prétexte de démocratiser l'immobilier, vendaient en fait de l'investissement obligataire avec des couches de frais colossaux et parfois avec un rendement bien insuffisant au regard du risque réel.
 

Nouvelle source de revenu
Enfin, l'ordonnance ouvre la voie à un nouveau type d'investissement pour les SCPI : l'exploitation de leur toiture ou terrains pour produire de l'énergie renouvelable. L'article L214-114 du Code monétaire et financier dispose désormais que « les sociétés civiles de placement immobilier peuvent acquérir, directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d'équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers, ainsi que procéder à l'acquisition directe ou indirecte, l'installation, la location ou l'exploitation de tout procédé de production d'énergies renouvelables, y compris la revente de l'électricité produite ».
 

Dans le détail, précédemment, une SCPI pouvait investir dans des panneaux photovoltaïques mais ne bénéficiait pas des revenus directs liés à la revente de l'énergie. Un investissement de nature à soutenir le prix de la part ? Aujourd'hui, l'immobilier a tellement vacillé que cela pourrait ne pas avoir un effet réel sur le prix. Mais dans un contexte un peu plus normal, ce sera un critère important.